이성길

개원정보 114 팀장

필자에게 얼마 전 지방에서 성형외과를 개원 중이신 원장님께서 찾아오셔서 강남에서 개원을 할 예정이니 좋은 입지를 구해달라고 요청을 하셨다. 상담 중에 원장님께 “강남역, 압구정동, 청담동 개원지 중 어느 곳을 가장 선호하십니까?”라고 여쭤보니 원장님은 무조건 강남역에서 개원을 할 것이고 강남역을 기준으로 사업계획도 이미 구상을 해놓으셨다고 했다. 이유는 세곳 중에 강남역이 가장 접근성이 뛰어나고, 앞으로 상권의 확장성, 그리고 지방에서 “강남=강남역이다”라고 환자들이 생각을 하여 강남역 개원을 준비하신다고 하셨다.

종로에서 치과를 개원하시고 계신 원장님은 현재 병원매출이 1억 5천만 원 정도를 유지하고 있으나 매출이 정체되어 본인이 개원을 꿈꾸던 강남역 주변으로 개원을 희망하신다고 상담을 요청하셨다. 역시 치과원장님도 강남역 상권이 앞으로 계속해서 확장될 것이며 강남역 치과를 본점으로 하여 네트워크 치과로 여러 지점을 운영하고 싶다고 하셨다.
위에서 예를 들었듯이 원장님들을 만나서 상담을 하다 보면 많은 분들이 강남, 특히 강남역에 개원을 하고 싶다고 이야기를 한다. 하지만 높은 임대료와 과열경쟁, 환자유치의 어려움등으로 실제로 강남역에서의 개원은 극소수에 불과하다. 이번 호에서는 강남역 상권의 특징부터 강남역 상권의 변화, 강남역 상권의 전망을 분석하여 강남역 및 인근에서 개원전략에 대해서 살펴보도록 하겠다.

강남역 상권의 특징

강남역 상권은 지역적으로 소득수준이 높은 강남구와 서초구의 경계상에 위치하고 있으며, 분당, 용인, 수원 등 수도권 주요 지역과 접근성이 양호한 지역이다. 기본적으로 강남역 상권은 오피스 중심가인 강남대로와 테헤란로를 따라 형성된 상권이다. 따라서 업무의 중심지로서 풍부한 직장인수요를 타겟으로 하는 오피스 상권이 발달하게 되었고, 수원,용인,안성 등 지방캠퍼스를 오가는 스쿨버스의 주요정류장으로서, 대학생 수요를 겨냥한 어학원, 유학원 등의 학원가가 형성되었다. 한편, 대로변 측은 대형 오피스와 상업건물이 즐비하지만, 상업지 이면에는 아파트 및 1종 주거지 등 주거지가 형성되어 주거배후상권의 기능도 겸하고 있다. 이는 상권확장이 어려운 결과를 낳아 풍부한 수요에도 불구하고 상업시설의 양적인 증가가 받쳐주지 못하여 지가상승과 임대료 상승을 부추기게 된 결과가 되었다.

강남역 상권의 장점

편리한 교통접근성과 개발호재를 들 수 있다. 2호선 역세권이면서 강남 테헤란로의 끝자락에 위치해 있고 서울 주요 지역과 수도권 남부를 오가는 30여 개의 버스노선이 강남역을 경유한다. 2009년에는 상권의 북쪽 경계지점인 교보타워사거리에 9호선이 개통되어 강서지역까지 접근성이 용이해졌으며, 강남역-판교-분당을 잇는 ‘신분당선’ 역시 2011년 9월경 앞두고 있다. 38만여 제곱미터의 연면적을 자랑하는 초고층 업무타운인 ‘삼성타운’이 최근 입주를 마쳤고 삼성타운 서쪽 롯데칠성음료 물류센터 부지가 주상복합단지로 개발될 것이라는 기대도 커지고 있다. 상권의 현재보다 미래가치가 점차 부각되고 있는 것이다.

강남역 상권의 단점

역시 끝없이 치솟는 상가 매매가와 임대료이다. 이미 강남역 1층 대로변은 개인이 상가를 얻기는 사실상 불가능해진 상태다. 대형 테넌트들과 안테나매장 개설 및 브랜드 1호점이 가지는 상징적 의미로 1~2년씩 들어왔다 빠지는 유명 프랜차이즈가 대부분이다. 대한민국 최고의 상권이라 불리는 강남역에서도 월 수천만 원이 훨씬 넘는 임대료를 내고 버틸 수 있는 브랜드는 많지 않다. 이러한 임대료 상승은 상가 상층부에 위치한 병원 등에도 영향을 주었다. 실례로 강남역과 신논현역 사이에 신축한 임대건물은 상층부 기준으로 임대면적 290평(실평수 170평)에 보증금 10억에 월차임이 관리비포함 3,600만 원이다. 평당임대가로 계산을 하면 무려 1,400만 원이나 된다. 또한 교보타워 바로 옆에 분양하는 빌딩은 6층 이상기준으로 평당 4,500만 원에 분양광고를 하고 있다.

강남역 상권 변화

무엇보다 삼성타운의 탄생 및 지하철 9호선 개통이 가장 큰 변화를 가져왔다고 볼 수 있다. 삼성타운에는 2만여 명의 상주인구가 있는 것으로 추산된다. 아울러 강남역 남단 강남대로변 상권도 꾸준히 확장되는 추세이다. 강남역-교보타워 라인이 젊은이들이 선호하는 전형적인 판매상권이라면 강남역-뱅뱅사거리 라인은 오피스상권으로 성장하는 중이다. 양재역을 거쳐 분당, 용인 등지로 운행하는 버스 정류장 주변은 출퇴근 시간에 인산인해를 이룬다. 또한 상대적으로 상권 내에서 소외된 지역으로 평가받던 점프밀라노 - 교보타워 사이의 대로변에도 신규 상가들이 공급되고 지하철 9호선개통 이라는 호재에 힘입어 브랜드 출점이 늘어나는 추세이며 유동인구 또한 배 이상이 늘어났다.

강남역 상권의 전망

강남역 상권은 명동, 신촌 등의 전통 명문 상권에 비해 확장 가능성이 높다. 이러한 이유로 전문가들은 현재 최고의 상권이 명동의 바톤을 이어 받을 수도 있다고들 이야기한다. 삼성타운이 들어서면 테헤란로는 삼성타운~서초~교대~사당까지 하나의 권역으로 확대되고, 30~50대 유입도 증가하여 강남대로의 20대 중심 소비문화와 강남역 북단의 직장인 중심 외식 산업이 적절히 조화되어 상권 위상은 더욱 높아질 것이며, 지하철 9호선 개통에 따라 교보타워사거리가 주목받을 것이다. 현재 이곳 주변에는 리모델링과 신축공사 바람이 불고 있으며 2011년에 개통되는 신분당선으로 신사에서 강남~양재까지 상권이 넓어질 것이란 전망이다. 즉 강남역 주변에서는 한계가 있기 때문에 교보타워사거리, 양재 방면 등으로 상권이 확대될 수밖에 없을 것이다.

강남역에서 개원전략
대한민국 최고의 상권을 자랑하는 강남역 상권! 앞에서 이야기했듯이 강남역이 현재뿐만 아니라 대한민국 최고의 상권을 유지할 수 있는 배경에는 다음과 같은 요소를 두루 갖추고 있기 때문이다.
1. 처음부터 정부의 주관으로 계획적으로 이루어진 지역
2. 사통팔달의 도로와 유동인구 등 위치적 편리성
3. 수도권 캠퍼스 대학학생들의 편리한 접근성
4. 9호선과 신분당선, 삼성타운의 호재
5. 소비력이 강한 20대 중심+30~40대로의 상권확대성
6. 교육, 소비계층, 아파트가격유지 등 기존의 탄탄한 인프라구성

강남역 개원가는 의료기관의 초밀집지역이며, 비보험의 천국으로 통했지만, 높은 임대료와 과열경쟁으로 인한 제로섬게임, 버블의 우려까지 제기되고 있었던 상태에서 금융위기 등으로 개원가에서 많은 어려움을 겪었다.
하지만 이러한 어려움이 비단 강남역 개원가에서 발생했던 문제는 아니다. 대한민국 의료계 전체에서 발생됐던 문제였다.
강남역 상권은 지하철 9호선 신논현역 개통, 신분당선 개통예정 등으로 다시 한번 기지개를 켜고 있다. 이제 강남역 개원가 시장은 지역환자를 보는 곳이 아니다. 전국을 대상으로 마케팅ㆍ홍보 등을 통해 전국민을 대상으로 의료행위를 하는 곳이다. 즉 강남역 중심이 강남이고 강남이 의료시장비보험(성형, 피부/비만, 치과, 안과 등)진료부분에서 브랜드가 돼버린 것이다.
강남역에서 개원하는데 다음과 같은 사항을 확인해보자.
1. 강남역에서 개원하는데 빚 없이 개원할 수 있는 능력이 되는가?
2. 강남역에 분양하는 상가가 있다면 분양받을 수 있는가?
3. 100평 이상은 개원할 수 있는가?
4. 의사뿐만 아니라 경영자로서도 능력이 있는가?
5. 최소 5년 이상은 개원경험이 있는가?
6. 홍보ㆍ마케팅 대행사 없이도 본인 스스로가 마케팅ㆍ홍보를 할 수 있는가?

강남역 개원이 성공의 보증수표는 절대 아니다. 강남역에서 개원의 성공 여부는 치밀한 개원준비와 최고의 시설, 최고의 의료서비스를 갖추어야 할 것이다.