상가 임대시 트러블 발생…“대처 이렇게!”

임대의원 인테리어 문제-동업종 입점금지 위반, 책임은?

의원을 임대하거나 임차할 경우에는 계약 당시 혹은 그 이후 예기치 못한 돌발사항이 발생할 수 있다.

낡은 건물을 임대해 공들여 인테리어를 진행하고 의원을 개설했으나 얼마 지나지 않아 벽지에 곰팡이 쓸고 벽이 축축해지는 등의 누수현상으로 낭패를 본다던가, 입주 당시에는 없었던 동종 진료과목의 의원이 차 후 생겨나 수익에 타격을 입히기도 한다.

특히 임차인으로부터 몫 좋은 의원을 직원과 집기까지 모든 인수했는데 이 후 임대계약 기간 만료가 임박해 곤혹스러운 상황에 처할수도 한다.

이럴 경우, 그 책임은 누구에게 있을까? 책임을 추궁할 수 있는 근거 사항이 되는 계약서는 어떻게 작성해야 옳은 것일까? 강대건(법무법인 정암)변호사의 도움말을 얻어 각 사례별 해법을 찾아봤다.

◆사례A의 경우 상가의 어딘가가 새서 습기가 과도히 많아, 그 역할을 제대로 수행할 수 없으므로 하자가 있는 상태라고 판단할수 있다.

이처럼 인테리어 공사 이후 누수현상 등이 발생할 경우에는 임대인의 수선의무가 책임소재의 키포인트가 된다. 임대차 계약에 있어서 임대인의 주요한 의무는 임대차 목적물을 사용할 수 있는 상태로 임차인에게 제공하는 것이다. 즉, 이를 제대로 이행하지 못했을 경우 임차인은 이에 대한 하자담보책임을 물을 수 있다.

이에 따라 임차인은 그곳에서 거주하지 못할 정도라면 계약을 해지할 수 있고, 그 정도까지가 아닌 경우에는 손해배상을 청구할 수 있다. 또한 그 손해배상의 범위에는 최소한 이사비용과 중개비 등이 포함된다.

단, 이러한 권리는 건물의 하자를 안 날로부터 6개월 이내에만 행사할 수 있다. 또한 의원을 운영하는데 지장이 없을 정도라면 계약이 해제되지 않을 가능성이 많고, 새 임차인이 들어와서 보증금을 주지 않는 이상 상가주가 계약해제에 응하지 않을 수 있으므로 누수현상 등으로 의원의 운영이 곤란하다는 사정을 입증하고, 계약서상의 명기사항을 주의해야 한다.

◆사례B는 입주 당시에는 없었던 동종 진료과목 의원의 등장으로 수익에 타격을 입은 경우이다.

이 경우 가장 중요한 포인트는 임대 당시의 계약서 설정이다. 만약 상가 입주전 계약서 작성당시
동종업종의 입점은 없을것이라는 조건, 혹은 상가내에서 안과는 ○○○호에만 입주 가능하다는 명기를 받은 상태라면 영엉정지 처분을 신청할 수 있다.

또한 상가 분양을 책임진 시행사에 대한 손해배상 청구할 수 있고 더 나아가 매출에 심각한 타격을 입어 영업이 불가가능한 경우 계약해지 및 매매대금 반환청구의 방법도 생각해볼 수 있다.

그러나 상가의 업종 선택은 상가주의 자유에 원칙을 두고 있으므로 상가주의 업정 선택을 다른 상가주 등 제3사자 저지하려면 이에 합당한 권리가 있어야 한다.

우선, 분양 당시 상가 각호실별로 업정이 미리 정해져 있는 상태에서 분양이 되었음이 입증돼야 하고 그 내용이 수분양자인 각 상가주의 분양계약서에 표시가 돼 있어야 한다. 즉, 상가주의 분양계약 당시 자신의 상가의 업종을 약속한 경우에 해당한다.

또한 상가치규약이 이미 정해져 있고 그 내용 중에 각 호실별로 업종이 미리 정해져 있다면 영업정지 청구가 인정될 수 있다.

◆사례 C는 임차인으로부터 몫 좋은 의원을 직원과 집기까지 모든 인수했는데 이 후 임대계약 기간 만료가 임박해 곤혹스러운 상황에 처한 경우로 이때 의원의 인수에 권리금과 임차권의 양도가 포함되었는지의 여부가 이후 책임 소재의 관건이다.

사례의 경우와 같은 계약을 권리금 계약 또는 권리시설양도계약이라고 부르는데 이는 민법상 특별히 인정되는 것이 아니라 임차권양도계약과 그간의 영업으로 얻은 노하우, 고객망, 시설 등에 대한 대가를 지불하는 계약이 합체가 된것으로 볼수 있다.

일단 권리금의 경우 임대인과는 전혀 무관한 것이므로 계약이 파기된다고 해도 이에 대한 손해배상을 임대인에게 주장할 여지는 전혀 없다.

특히 임대인의 동의없는 임차권양도는 계약의 해지사유가 된다. 따라서 위의 경우 임대인은 원임차인에 대해 임대차계약해지를 할 수 있고, 임대인에게 임차권을 주장할 권리가 없는 후임차인은 상가를 비워야 한다.

이에 따라 위의 사례처럼 권리시설양도계약을 할 경우에는 우선 상가주인 임대인을 만나 기존의 임대차계약상 조건을 그대로 유지할 것인가에 대해 문의해야 한다. 만약 그것이 보장되지 않을 때에는 보증금과 차임이 인상된 새로운 임대차계약을 체결하는 것이 타당하다.