‘개원하기 좋은 계절’, 목 좋은 매물 잇따라

잠실 판교 노량진…분양가-상권-입지분석에 신중해야

개원을 준비 중인 의사들이 가장 선호하는 계절, 가을이 왔다. 이에 발 맞춰 개원입지를 선정하는데 호제가 될 만한 상가들이 쏟아져 나오고 있다.

최근 정부가 8.21 부동산 대책 발표로 시장재활의 신호탄을 쏘아 올렸지만 사실상 시장의 분위기는 냉랭한 반응이다. 다만 계절적 성수기를 대비해 채비를 갖춘 아파트나 오피스텔 등 공급물량이 모집 카운트다운에 들어갔다.

상황이 이렇다보니 개원을 준비 중인 의료인들에게 아파트나 오피스텔 등을 주변으로 한 입지를 선택하는데 중요한 포인트가 될 것으로 예상되고 있다. 상가정보연구소 박대원 소장은 “체력이 소진돼 갈팡질팡하는 경기상황과 시한폭탄 같은 금리인상 등의 요소들이 시장 곳곡을 장악하고 있어 산발적인 분양축제 마저 기가 꺾일 공산도 배제할 수 없는 것이 현실”이라며 주의를 당부했다.

하지만 올 상가시장 후반기에는 굵직굵직한 프로젝트가 잇따라 분양될 예정이다. 이미 선제 공급에 나선 잠실 재건축 상가 ‘파인애플 플라자’(5678세대), ‘파크리오’(6864세대), ‘리센츠’(5563세대) 등이 9월 중 공급을 앞두고 있다.

또한, 지난 7~8월 공급분에서 희비가 엇갈린 판교 신도시내 아파트 단지내상가도 9월 이후 약 40여개의 추가 공급분이 뒤따르고 있다. 여기에 근린생활용지 등 110개 필지 중 일부가 조기 공급 움직임을 보이고 있어 본격적인 분양 전쟁 초읽기에 들어간 형국이다.

2012년 준공을 목표로 지하 2층 지상 17층 규모의 노량진 민자역사와 연면적 169,605,36㎡, 지하 5층에 지상 9층 규모의 킨덱스 레이킨스몰도 별들의 전쟁에 곧 합류하게 된다.

이처럼 공급물량이 대거 쏟아지면서 개원을 앞둔 의사들에게 입지를 선택하는데 고민을 덜어줄 것으로 보인다. 그러나 문제는 ‘분양가’의 수준이 어느정도인가이다.

개원정보 114 이성길 팀장에 따르면 “잠실, 판교, 노량진 등 입주세대나 역세권이라는 장점이 있다. 그렇지만 분양가가 1000만원을 넘을 경우 부담스러워 한다”며, “만약 비보험을 주로하는 개원이라면 분양가가 2000만원을 호가하더라도 입지가 좋다면 개원하는데 주저하지 않는 양상을 보인다”고 말했다.

그러나 무엇보다 개원을 위해서 가장 필요한 것은 자금확보를 어떻게 하느냐의 문제다. 특히 금리인상은 수익률 악화의 결정적 요소로 그나마 질적인 투자 행보에 심각한 걸림돌이 될 수 있다는 지적이다.

박대원 소장은 “현재 주요 은행의 상가 대출금리는 3개월 변동금리 기준 7%대에서 최고 9%에 이르렀다. 이는 지난 2007년 대비 1~2%p 상승한 결과”라며, “때문에 연소득보다 연이자를 더 물어야 하는 수익 역전현상을 피하기 위해서는 대출비용을 전체 투자금중 30%이내 수준을 유지하는 것이 좋다”고 조언했다.

뿐만 아니라 가을 상가 분양시장은 준공 후 미분양 상가에 대한 가격 거품 조정과 우량 급매물 및 교환시장의 활성을 기대해 볼 수 있는 기회요소와 장기공실, 고분양가라는 위협요소의 공존도 예상된다.

박대원 소장은 또 “가을 분양시장은 대형급 물건의 등장이 전반적인 분위기를 주도할 것이다. 하지만 약점과 위헙요소가 공존한다는 것을 잊어서는 안 된다”며, “이럴 때일수록 상권과 입지분석을 근간으로 하는 투자 원칙을 고수해야 한다”고 당부했다.